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如何理解物权公示与不动产登记?

发布时间:2016/8/5  发布部门:信息中心

        《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,即物权公示原则。对于不动产物权而言,公示方式就是不动产登记。所谓不动产登记公示,指的是借助于国家登记这种方式,将不动产权利纳入不动产登记簿,从而使得相关利害人知悉这些权利的存在,并使得这些权利获得法律的承认和保护的法律制度。

  《物权法》等法律对于不同的不动产权利是否必须进行登记的要求是不同的。不动产登记制度介入《物权法》的基本环节是“物权变动”制度,也就是“物权的设立、转移、变更和消灭”的环节。此中,原来未存在的物权会产生出来,已经存在的物权会转让、变更以至于消灭。市场体制下的物权变动,不但使得当事人的权利和义务关系发生重大变化,而且也可能使得第三人的权利受到很大的影响。这就是《物权法》必须予以关注解决的交易安全问题。对此,《物权法》根据交易的三种情形,建立了三种不同的规则。

  其一,一些经常要发生交易的权利,而且权利变动有可能对第三人发挥排斥性作用的,法律要求这些权利的变动必须进行登记。如《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发挥效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。比如:—个通过购买取得房屋所有权的行为,只能在登记时生效:如果登记了,房屋就归属于买受人;如果没有登记,房屋所有权还应该归属于出卖人。

  其二,一些不常进行交易、甚至基本上不参与交易的物权,法律就没有对它们提出必须登记的要求。如《物权法》第127条规定,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立;第158条规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。这也就是说,在登记之前这些权利变动是可以生效的,只有登记之后,才能够发挥对抗第三人的效果。

  其三,依据政府的行政行为发生的物权变动、依据人民法院等司法机关的司法行为发生的物权变动,这些物权变动的生效是在行政行为和司法行为发挥效力的时候,而不是在当事人将其不动产纳入登记的时候。但是,如果权利人因为这种方式取得了物权,他们在进一步处分其权利的时候,必须要根据《物权法》第31条规定,先将其不动产物权纳入不动产登记。

  综上所述,不动产登记并不是在任何情况下都发挥决定物权变动生效的作用。“不动产物权不登记则不生效”这个规则,只是适用于不动产物权变动中的部分情形,而不适用于不动产物权变动的全部情形。但是,我们应该知道,即使是那些在纳入登记之前就已经生效的物权取得,不动产登记对他们发挥的作用也是非常积极的。

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